最近关于北京房租暴涨的消息不断发酵。

最近关于北京房租暴涨的消息不断发酵,我爱我家的胡景晖炮轰资本中介是罪魁祸首被逼离职,而自如、蛋壳等中介则成为房租上涨的最后背锅侠。

但其实北京房租暴涨的剧本早已写好:

根据相关数据透露,2015-2018年4月,北京累积拆违1.24亿平米,简单估算相当于拆掉了177个,70万平米规模的大型小区。

如果每个小区按照3万人计算,相当于530万人被拆违疏解了!这么多需求短时间被释放出来,北京房租的上涨自然就可以解释了。

最近还有两则消息值得关注,是关于环京北三县的:

第一条:根据最新的消息透露,22号线似乎已经确定,可能近期会重启开工。

但是做了两点较大的调整:第一是线路南移了至少3-4公里;第二由原来直接进京,改成入通州。

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这两点调整比较符合近期北京市土规委的表态:通州和北三县要实现三统一,同时优化燕郊通勤客流走廊。

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第二条消息则是一条小道消息:

最近内部消息传说,GWY已经决定,基于北三县作为京津冀协同发展示范区的需要,取消北三县所有建筑用地的住宅审批。

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如果北三县取消所有建筑用地的住宅审批,那就意味着北三县所有的住宅用地均不可再上市交易,甚至已经通过其他手段已经拿到地的项目审批难度也会加大,这就代表着北三县很快就会进入存量房市场。

一边是北京加速拆违疏解力度,另一边则是通州及北三县三统一协同发展进入实际性实施阶段,北三县有望率先接盘。

【1】

减量式发展导致城市空间有限,供应不足!

长期看北京房价、租金上涨态势很难逆转!

7月31日,北京市印发了《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》!

在这里深化计划中,重点强调了北京城市未来发展的基本态势是减量式的!要严格限制集中建设区外存量改造和新增建设用地,倒逼集中建设区外城乡建设用地减量。

第一:五环内原则是不再新增供地,城市中心发展严重减量,限制极大。

第二:西部和北部都是生态涵养区,原则上不得大规模开发!

延庆、门头沟、密云、延庆、平谷等远郊区已经基本废了。

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第三:原有的大兴、亦庄、房山、顺义、昌平等区域已经开发饱和,新增供应将会逐渐消除。

根据北京建委数据显示,2018年北京供地同比去年下降了50%以上,就已经说明北京商品房供地已经到了瓶颈,符合减量发展原则。

大量规划的绿地、林地、集体建设用地及产业用地,挤占了北京住宅用地数量,空间上实现原有供地计划的可能性已经不高。

如果北京城市发展不做适当扩张,其房价和房租双双上涨的态势,从长期看是不可逆转的。

【2】

京津冀协同的关键是利益协同

北三县的三统一协同是利益协同的范本

北京的大规模疏解及减量式发展,导致北京利益明显受损:

第一,北京在过去两年,总共疏解制造业企业2200家,批发类市场1000家,物流中心120家。未来三年,还要再疏解1000家制造业企业。

税收及相关费用的损失影响较大,相当于为京津冀协同做出了牺牲。

第二,减量式发展,土地供应被逼减少,土地收益受损。本质上也是京津冀协同发展的要求之一。

因此,京津冀协同发展的关键点,本质上是利益协同,北京和河北要从利益上要做到共呼吸,同命运。

利益协同究竟如何确定?

我个人认为,通州和北三县的三统一协同发展,本质上就是一个利益协同的发展范本,而且最关键的在于,这个发展范本是由北京主导的。

从目前的消息看,不管是22号地铁线的修建,还是未来的京唐城际,甚至包括整个北三县未来的土地收益,基本上都会在北京的主导掌控之下来进行。

这一点,不管是雄安新区,还是二机场辐射下的廊永固,都是做不到的。

雄安新区为什么慢?因为那是河北省主导的;廊永固为什么总是通不了北京的地铁?因为那是廊坊主导的;

利益不协同,京津冀发展就难以协同,一切都只是扯皮。

原先根据河北的十三五规划,涿州、固安、永清等环京地区,均规划可引入北京近郊地铁线,迅速形成交通一体化发展格局。

实现了吗?到目前为止,北京土规委连提都没有提!这背后的原因耐人寻味。

综上所述,在北京主导下的通州和北三县三统一规划,明显占有天时地利人和的优势:

天时,是时机恰好,北京大疏解的关键节点;地利,紧靠城市副中心的地缘优势;人和,以北京为主导下的利益共同体。

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