北京租金水平是73.3元/月/平米。

15日晚,我海南朋友连夜坐飞机赶到北京,将他在东直门东方银座的100一平米租金从1万每月,提高到1.3万每月。

谈定租金合同,他长舒一口气跟我说,这套房贷款200万,每个月光月供就1.2万,以前就算租出去,每个月还要倒贴2000,多次想要卖出去,现在每个月净挣1000!

日前各个媒体对于北京房租暴涨的消息是不绝于耳,根据我查询到的数据:2015年,北京租金水平是73.3元/月/平米。

到了2018年,北京租房人数已经达到常住人口的37%,根据2200万人口计算,预计将有800万北漂一族正在租房居住。

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而根据链家的数据,北京2018年5月份租金租赁房源单平米月租金为86.9元,6月份是89.5,7月达到了91.5元,单月租金涨幅高达3%!

而从2015年到2018年,三年的房租涨幅也不过是24%,年均涨幅也不过才8%,很明显2018年以来北京房租确实已经进入了快速上涨的通道了。

其实这一切早有苗头!

自从2017年北京市公布将建立租售并举的房地产长效机制以来,我就参与了多个长租项目的研讨会,从集体建设租赁房到改造的长租公寓项目,每个项目的租金年均增速都不低于8%,而且每年递增。

原因主要有三个:

第一,是成本太高所致。

政府虽然说是要建立租售并举的长效机制,但是由于缺乏资金,因此主要还是采用了引入市场机制的方式来进行。

让开发商和社会资本参与到租售并举的建设中,结果就是租金必然要上涨,不然成本背不过来,就目前的租金增速,回收成本还得需要20-30年。

所以很多人寄希望于集体建设用地或持有型长租房来降低租金,那是梦想而已。

第二,对市场相对有信心。

一个来自于北京对违规建筑的大规模整改,导致出租供应明显下降,另外一个就是限购及高房价的挤出效应,越来越多的新北京人只能选择租房。

从2015年到2018年,北京租房市场规模至少翻了一倍,租房人数从400万上涨到了800万,预计到2020年,租房人数将会达到1000万。

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第三,租房金融化是一个必然方向。很多人以为只有买房才能贷款,其实未来租房也将可以贷款,租房加杠杆成为一种趋势。

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其实早在2017年11月,建行就已经开始试水租房贷款业务。

而更多的开发商和社会资本,则寄托于房地产信托投资基金(REITs)的上市圈钱,实现最终的套现,比如新派公寓、保利一号均已经成功实现。

这一切都给长租市场带来了更加广阔的钱景,让各大长租公寓进入了疯狂扩张的阶段。

2018年以来,自如寓和蛋壳公寓就分别融资了40亿元和1亿美金,让两家长租公寓品牌进入了不惜成本的疯狂抢房扩张状态。

说白了,高房租只不过是高房价的资本回报率表现而已,高房价大概率会带来高租房的市场表现。

美国纽约中心区的一套50-60平米的高端公寓,售价大概在650万人民币,单价在10-12万左右,但是租金却高达4-5万元/月,比北京同等该区域的高端公寓租金至少贵了一倍多。

产业转型将会极大推动北京未来房租的上涨。

在京津冀一体化的背景下,北京的蜕变已经加速。中低端制造业在不断外迁,服务业所占比例越来越高,城市中心居住环境不断完善,中高端人群逐渐回流城市中心区成为趋势。

但是房租的快速上涨,也同时意味着目前租房居住的800万北漂一族将会被无情的薅羊毛了。

自从2014年以来的新一轮房价暴涨,将中国一线城市的房价推动了一个新的高度,北京房价直接翻倍,从均价28000一直上涨到均价50000!

高房价意味着较高的债务负担,一旦出现房价波动,就非常容易引发断供、抛售等金融风险。

目前虽然通过各种限购、限售、限价政策稳定住了疯狂房价上涨,但是高房价积累下来的债务风险并没有彻底解除。

而要想化解这种债务风险的爆发,不是要让房价跌下去,而是要让房租涨起来,通过高租金来逐渐化解高房价的债务风险,或许是最好的手段之一!

只要有了高租金,就能够持续月供,高房价水平就能得以维持,这可能就是一线城市高房价背景下的高租金逻辑。

从本质上讲,其实就是让租房的人,一起来承担高房价的结果,从而让租房的人成为了被薅羊毛的核心群体,这是租房的悲哀。

同时一线城市的高租金还具有较高的市场需求黏性,并不会导致租房需求的减少,比如租房的总体费用不变,但是会导致租房的人从大户型,变成小户型,从原来的独居,变成合居。

像自如寓等中介公司,基本都是通过隔断来降低租房客户的居住舒适度来达到提高租金的效果的,说白了,你的租金可能没有提高,但是你居住环境的变差了,这个对于大多数租客来说,并非不能忍受。

而对于政府来说,控房价或许能够降低金融风险,但是控租金却反而会提高整个社会的金融风险,没有了高租金的支持,目前的高房价危如累卵!

因此,从高房价,到高租金,原本要薅高位接盘客的羊毛,反而800万北漂租房客成为了最后的牺牲品!

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