为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力。

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背景

近一年来,上海的住宅市场处于盘整阶段,地价已经趋于平稳,我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外,借此机会,中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名,分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言,研究这20个板块综合价值和升值潜力,为购房者的购房决策做出参考。

第一部分

上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

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为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

第二部分

上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

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数据来源:中国指数研究院整理

上海四个新城的开发吸引力排名靠前,其中南桥新城的开发吸引力最大,其次是临港和嘉定新城,青浦新城由于竞争激烈,房价在四个新城最高排名在四个新城中靠后。排名第五的是安亭汽车城板块,板块的销售规模在所有板块中排名第一。长兴岛由于是价值洼地,未来规划前景好,环境佳,地价房价比处于低位而排名第六。宝山的罗店地价房价比低,品牌开发商进驻少,是宝山未来重点发展的板块之一,开发潜力排名第七。顾村板块由于配套好,人口规模大,排名居中。青浦北部的人口规模大,出清周期短而排名靠前。松江的三个活跃板块排名都靠后,奉贤除南桥新城外的奉城和金汇板块排名也靠后。

▌哪些板块未来还有土地供应?

图2:上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

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数据来源:中国指数研究院

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

▌哪些板块销售量大,且卖得快,适合跑量?

图3:上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

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数据来源:中国指数研究院

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

▌哪些板块尚有盈利空间,哪些板块地价风险大?

图4:上海住宅20板块的房价和地价房价比

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数据来源:中国指数研究院

从开发商的盈利空间来看,地价房价比在0.6以下的有长兴岛、马桥、罗店和南桥新城。这几个板块开发商可以择机进入,地价还处于合理空间。但是地价房价比接近和超过1、地价明显偏高的板块依次为顾村,祝桥,嘉定北部,航头,松江中部,朱家角,泗泾。这些板块的地要谨慎的拿,风险已很高。其中风险最大的是顾村板块,地价房价比为1.34。

▌哪些板块的竞争不大,适合进入?

图5:上海住宅20板块的品牌开发商进驻个数和产品同质化程度

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数据来源:中国指数研究院

从市场竞争角度来看,我们选择了两个指标,一个是品牌开发商进驻个数,一个是产品同质化程度。目前板块竞争激烈的是青浦新城和嘉定新城,周康,泗泾和南桥新城。其中青浦新城和嘉定新城的品牌开发商均超过12个,这些板块的竞争最激烈,而青浦板块产品也略有同质化。板块品牌开发商进驻个数较少的板块包括祝桥,航头,长兴岛,金汇、青浦北部、奉城,嘉定北部,马桥。但金汇,青浦北部产品略有同质化。开发商可以关注祝桥和长兴岛,祝桥的规划前景较好,未来上海高铁东站规划在此板块,以及有航空城的利好,规划有2条地铁线路。而长兴岛未来也有轨道交通规划,板块开发还处于上升阶段,未来前景看好。

▌各板块开发投资潜力点评

表1:各板块开发投资潜力点评

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第三部分

上海活跃20住宅板块的综合价值和升值潜力排名

图6: 上海活跃20住宅板块的综合价值和升值潜力排名

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数据来源:中国指数研究院

从板块的综合价值和未来升值潜力来看,四大新城的由于规划和配套突出排名靠前,嘉定新城、青浦新城和南桥新城和临港新城排名前四,其中又以嘉定新城的板块价值最为突出。排名第五、第六的是顾村和周康板块,这些板块未来的地铁规划条数较多,已有较多品牌开发商进入,未来人口导入也不少,已较为成熟。宝山的另外一个重点发展的板块罗店的板块价值也相对靠前,崇明的长兴岛后来居上,环境佳,未来有地区级商业中心规划,未来前景看好。板块综合价值排名靠后的是马桥、金汇、松江中部和新桥。松江的几个板块排名都相对靠后。

▌哪些板块的性价比较高,哪些板块房价虚高?

表2:板块综合价值指数排名和房价排名

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数据来源:中国指数研究院

图7:板块综合价值指数VS板块房价

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数据来源:中国指数研究院

我们用板块综合价值指数和板块的房价做散点图可知,目前上海的性价比较高的板块为嘉定新城,南桥新城,临港新城,安亭汽车城和顾村以及奉城。临港新城的性价比最高,综合板块价值排名第四,而房价排名仅第十七位,为最大的价值洼地。性价比高的还有嘉定新城和南桥新城。嘉定新城综合价值指数得分最高,但房价排名为第7,南桥新城综合价值排名第三,房价排名第八。上海房价虚高的板块为马桥、新桥和泗泾。这些板块的综合价值排名靠后,但房价排名居前几位。

▌哪些板块的轨道交通便捷?

图8:板块地铁规划条数和通勤时间

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数据来源:中国指数研究院

从地铁规划来看,周康未来有四条地铁线路规划,在所有板块中最多,其次顾村有3条,安亭汽车城、嘉定新城、祝桥,航头均有2条,未来人口将有较大的导入。而上海也有未来不通地铁的板块,他们是奉城,松江中部和新桥,这些地方的通勤时间将较长,对上班人事来说是个考验。从通勤时间来看,泗泾、青浦新城、青浦北部的通勤时间最短,控制在30分钟以内,而顾村,嘉定新城、周康也控制在1小时之内。通勤时间超过1个半小时的有长兴岛,奉城,金汇和新桥,但金汇未来有BRT规划,可缓解通勤时间较长的短板。

▌哪些板块的商业、教育、医疗配套好?

图9:板块商业配套,教育配套和医院配套

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数据来源:中国指数研究院

从商业配套来看,有一半的板块规划有地区级商业中心,他们是嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城、顾村、周康、安亭威尼斯赌场手机版本汽车城、罗店、长兴岛、奉城。同时从上图可以看出,地区级商业中心的教育和医疗也普遍好于非地区级商业中心板块。教育配套较好的板块有南桥新城、嘉定新城、青浦新城和周康。医院配套较好的有南桥新城、嘉定新城青浦新城、顾村和罗店以及祝桥。

▌各板块综合价值点评

表3:板块配套规划数据

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数据来源:中国指数研究院

表4:板块综合价值点评

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严/肃/广/告/时/间

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