威尼斯集团这是盛煦地产董事长兼联席总裁王谦对当前中国存量市场的判断。

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虽然存量市场还处于初级阶段,但在政策的影响下,行业周期可能只有3年,这是盛煦地产董事长兼联席总裁王谦对当前中国存量市场的判断。

过去20年,中国房地产市场的发展模式主要以投资开发为主,积累了大量资产。2016年,随着租购并举政策的提出和推行,人们纷纷注意到之前一直被忽略的存量市场,而早在政策之前,王谦就已经嗅到商机。

2015年,王谦联合美国华平投资集团共同创立了盛煦地产,王谦出任董事长和联席总裁。盛煦专注于投资优质地段的商业性资产,将其改造为公寓、办公和特色商业体后,进行持有出租经营和资产管理。

按照王谦计划,未来三年,盛煦地产要实现500亿的资管规模,进而保持在收益型物业管理市场的领军地位。

中国存量市场

还处于初级阶段

“中国行业周期普遍很短,不是一个市场化周期”
这是王谦对中国存量市场的看法。

在他看来,只要政策支持鼓励的行业,所有资本资源全都聚集于此,这是中国特定环境下的周期,在国外,一个行业周期是10年,但在国内可能就是3年,正因如此,王谦表示自己有很强的紧迫感,他要保证三年之内,在行业格局形成的时候,有盛煦地产一席之地。

王谦的感受是国内企业对政府政策的把握远远大于终端市场。

政治局会议刚刚过去,政策对于增量市场调控紧缩,反而给了存量市场机会。整体而言,政策限制资金流入房地产行业,开发商普遍现金紧张,对开发商来说,获取资金的重要途径就是把持有型物业变现。这段时间,王谦异常忙碌,有非常多物业都在接触和谈判。

在王谦看来,政策影响非常大,不仅开发商愿意出售持有型物业,业主也愿意把房子拿出来卖。客观上,他看到了更多具有改造价值的物业的收购机会。

丰富的国内外经验,让王谦对存量市场的判断具有一定高度。

王谦曾就读于麻省理工学院,获得房地产开发和建筑与城市规划双硕士,后来又担任加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁,在国内也有近十年的开发经验,这样的经历无疑更具国际视野。

在他看来,中国当前的存量市场还处于初级阶段,主要表现在专业化程度、资本构成以及非理性竞争三个方面。

跟国外成熟的存量市场相比,中国还有很大差距。首先,细分行业的专业化程度远远不够,行业所涉及的功能板块不成熟,缺少专业化的服务机构,比如设计、改造、运营等都需要自己做,进入的企业需要具备综合全面的能力。其次,资本构成有待合理化,行业很新,很多资本进来仍然追求增量地产的利润额,也搞不清楚如何退出,预期和退出通道不成熟。再次,细分行业发展周期短,导致在发展过程中出现非理性竞争,在国外很少出现这种现象。

三年内发行500亿资产包

盛煦地产的运营模式对外表述是“轻重并举”,即投资和资产管理并举,这样的组合拳起点比较高,国内很少见,因此几乎没有竞争对手,但在单个业务环节,比如收购、运营等,国内有非常多企业涉及。

“轻重并举”模式对资金要求非常高,创业伊始,盛煦地产投入自有资金5亿美元,截止目前,盛煦地产投入运营和在建项目已达41个,物业管理规模近120亿人民币,项目面积达400,000平方米。

从5亿美元(大约34亿人民币)到120亿人民币,盛煦地产强大的资本实力从何而来?

王谦认为,只要具备了为投资人创造价值的能力,钱自然会上门,若企业需要不断找钱,就应该反思,找不到钱是因为没有形成核心竞争力,这个市场最不缺的就是钱。

总结来说,盛煦地产的资本实力主要体现在两个方面,其一是金融能力,其二是引入实力合作伙伴的能力。

今年5月,新加坡政府投资公司(GIC)正式入股盛煦地产,成为股东。第一期投资额共计43亿人民币。今年3月,盛煦地产和融创合作,联合打造国内首支存量资产并购基金,总规模200亿人民币。在盛煦地产的合作名单里,还包括万科、远洋、InfraRED南丰、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团等,都是极具资金实力的企业。

另一方面,盛煦地产通过银行杠杆、信托以及资产证券化获得资金。3月,盛煦地产旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品,融资规模为2.86亿人民币。

在王谦看来,这只是一个开始,未来三年盛煦地产的目标是发行500亿人民币的存量资产包,也就是Reits。

虽然资本实力强劲,但王谦并不着急扩张,三年的急速扩张,对管理模式和人员结构带来不小挑战,盛煦地产在2018年主要是修炼内功。

在轻资产方面,盛煦地产有一套预判系统,从定位到改造,直至最后的出租运营,都需要经过系统判断。另外,在选择物业标的时,除了优质地段,盛煦有一套标准,从定位到测算,必须达到公司规定的投资回报,这些系统的形成需要长年积累,经验和专业度非常重要。

检验运营能力的唯一标准就是投资回报,目前,盛煦地产运营项目大约24个,以包租类物业为主,还有少量收购类物业,进入成熟期的包租类物业投资回报能达到15-20%,收购类物业的YOC年化不低于5.5%,在业内来说非常可观。

据王谦介绍,当前盛煦地产最重要的工作就是在41个项目的基础上,强化和完善系统化的管理体系,迎接下一个规模的到来。

作者:刘宝丹

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