近来房租问题成为新的热点。

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近来房租问题成为新的热点。有意思的是,在一片房租太高、房租上涨太快的“谴责”声中,潘石屹在21日某竞拍发布会上表示:租赁市场租金回报率不是辅助性的指标,而是最重要的指标。现在银行基准利率4.9%,北京公寓租金回报率差不多是1%,应该到7%才合理。此言一出,让人大跌眼镜,近来对于房地产,一些名人总是“语不惊人死不休”。房租上涨过快,已成为众矢之的;潘石屹这番话,是觉得房租还不够高,还是因为有其他难言之隐吗?

房租回报率低,房价过高惹的祸?

从潘石屹整体的观点看,他的意思是说租金回报率太低,房价已经非常畸形,租金回报率翻一番,投资购房者依旧是亏的;至于说如何解决,潘石屹提到了两个方法:

一个是让分子往上涨一些,分子是租金。二是让分母往下降一些,分母是房价。另一条路就是拖下去,压力积聚到一定程度,自己爆炸。

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问题是,高房价的问题岂止是对投资购房者有影响,高房价首当其中的是对于那些想通过劳动赚生活的人,可以说,房价高到让梦想破灭;对于老百姓,对于对住房最有需求的人,只是想通过劳动换取一个住所,不求豪华;然而,2017年的房价涨势,让所有持币观望的买房人梦想都远去了。

因此,当我们在谈论房价过高的问题时,我们就专门谈论房价;房住不炒,首要的精神就是保证居者有其屋,至于投资者盈利与否,那是第二个层面的问题了。

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民有所居房住不炒,租房不能成为新的资本逐利场

数据显示,中国一线城市平均租金回报率是1.5%。也就是说,按照当前的水平,如果在北京买一套房,仅靠租金,66年后才能收回成本。从这个角度来说,我国房租与房价比例是背离的。然而,中国人安土重迁的文化观念,独有的户籍制度,决定了租房并非广泛的、长远的生活方式。这就决定了,买卖差价是房产投资首要关注的点。且不说这种着眼点是否科学合理,但现实如此,我们就应该从实际情况去分析问题。

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实际情况是房价过高的情况下,既要稳定市场,又要保障居住,最直接的办法就是租赁住房。可以说,租房就是民生问题。对于民生问题,有多个角度可以去衡量,最糟糕的就是把民生当成一项赚钱的生意来做。按照2017年的数据,北京非私营就业人员平均工资为10975元,一般认为,比较合理的房租是月收入的三分之一;然而,3000元在北京是否可以找到合适的住房呢?现实情况则是,在高涨的租金面前,即便是超过平均收入的人,依然感到要想保障最基本的居住权,压力山大。

因此要想民有所居,就要房住不炒,现在看,更应该“房租不炒”。尽管说,宏观上看,可出租房屋短缺,是造成房租上涨的根本原因,但房租过快上涨,甚至“一天一个价”的时候,那就不是供需关系带来的价格变动了,必然有资本的介入,才造成了这样的层面。要说起来,不让炒房,就是要保障民生;那也不能转头就炒作租房市场啊!这种短视的市场手段,无异于自杀性的经营;要知道,真正好的经营理念,是以人为本,没有了人,再大的生意一来雇不到人去给你干,二来做出来产品没人买。

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我们都说割韭菜割韭菜,但连根拔了,韭菜就再也不长咯。现在炒作租金,热钱流入租房市场,其实就是在连根拔了韭菜;看似短期内投资方有利可图,各平台哄抬租金抢占份额、囤积房源待价而沽,但背离市场的恶果,最终还是要各个平台自己消化。你以为现在有租客买单高额房租,未来就有较大的利润空间?最终,可能会如潘石屹所说,“压力积聚到一定程度,自己爆炸”。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程威尼斯赌场手机版本导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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