威尼斯信息旭辉实现合同销售金额人民币660.3亿元。

2017年跨过千亿门槛之后,旭辉控股有限公司(00884.HK)对于“规模”的渴望与日俱增:在2018年实现1400亿元的目标之外,野心勃勃的旭辉亦有着“2021年实现销售额3000亿元,最终进入行业TOP
8”的更高理想。

出于规模的欲望,旭辉在今年上半年激进拿地,并通过发行债券、票据、以股代息计划等多种方式进行融资,而其资金问题却让高增长的状态之中现出隐忧。

也正因为如此,在旭辉近日举办的半年业绩报告会上,关于旭辉净负债率增长、融资过于频繁、兑付压力巨大、如何应对汇兑风险等问题受到了多方质疑。但旭辉强调,净负债率的增长在可控范围内,未来“还是会以稳健的市场策略为主,希望稳中降杠杆”。同时,未来“不做超出能力范围的事情”。

频繁融资拿地净负债率走高

根据旭辉集团8月15日发布的半年业绩报显示,2018年上半年,旭辉实现合同销售金额人民币660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平米,同比增长68%,销售面积和销售金额均创下历史新高;核心净利润率为13.3%,相比2017年同期的13.7%略有下降。

与销售业绩大幅上涨相呼应的是旭辉迅猛的囤地节奏。根据中报,1-7月旭辉共收购72幅地块,新增面积955万平米,新增货值1800亿元,平均拿地成本人民币6276元/平米。截止到2018年6月30日,旭辉土地储备共计建筑面积约4040万平米,货值约6500亿元。

不过,在业绩持续高增长的背后,一些财务数据却难言靓丽。

频繁的融资动作及融资成本、净负债率等的提升,也令这份高增长业绩背后的财务问题成为投资者及媒体关注的焦点。

上半年,旭辉通过多种方式进行融资,包括发行债券、票据、以股代息计划等。根据公司公告,截至6月30日,旭辉在境内外先后发债6笔,加权平均利息成本为5.3%,持有现金390.97亿元人民币。就在8月8日,旭辉发行了第一期小公募公司债券,发行规模为25亿元,利率为5.46%。截至2018年8月15日,旭辉已完成下半年境内与境外的主要到期债务的再融资。

同时,上半年旭辉的净负债率由2017年底的50.9%上升到72%;净负债为314.62亿元,总债务为705.6亿元。中报透露,目前旭辉还有于一年内到期的银行及其他借款约91亿元,以及于一年内到期的公司债券约36亿元。今年10月份,将有一笔35亿的公募到期;在融资成本上,银行及其他借款利息开支的部分是2017年的近两倍,优先票据本地性开支也有所增加。

此外,近一个月以来,尽管控股股东联合体不断增持,但在港股市场上旭辉股价持续走低,这些都成了媒体及投资者的关注重点。

权益销售额下滑

“跑多少是策略的选择,不低于1400亿是承诺。”

旭辉总裁林峰在当日于上海举办的中期业绩报告会上向媒体解释说,上半年业绩目标未完成一半在于供货时间节点的不同:1-6月份的供货量仅占全年的35%,大部分在下半年且集中在四季度,“下半年去化压力不大”。

对于《华夏时报》记者提出的“拿地权益比较低影响销售额”问题,林峰确认,旭辉将会“阶段性地根据窗口期”来调整权益比重,但对于长期坚持的合作模式“肯定不是放弃,而是升级”,未来更注重战略合作、跨界合作。

相比今年的业绩目标,旭辉上半年只完成了销售目标的47%。根据第三方统计机构克而瑞发布的榜单,如果按照权益销售额的统计口径,2018年上半年,旭辉的销售额仅有350.8亿元,同比增长24%,位列榜单第29位,较去年同期下滑4位。售价方面,由于一线城市的销售占比下降,合同销售平均售价为15314元/平米,较去年同期18419元/平米减少16.9%。

事实上,旭辉已经意识到了这个问题。林峰在业绩报告会上数次强调旭辉在今年初定下的战略目标——“扩土储、增权益、调结构、拓纵深”。中报显示,上半年旭辉提升了获取土地的权益比重,拿地权益比按金额提升至58%,相比其2017年新增土地42%的权益占比已有所提高。

关于净负债率显著增长及融资频繁的问题,旭辉控股执行董事、集团财务中心总经理杨欣解释说,旭辉的融资结构比较讲究节奏和窗口期,上升的融资成本及净负债率的提升,均是因针对货值储备的投资而出现的一种在可控范围内的增长。随着购地款的陆续支付及部分私募基金的赎回,下半年的整体融资和负债率“肯定是会下降的”。例如,对于10月份将到期的35亿公募基金,旭辉已经在今年7月份发行了25亿的新一期“小公募”,剩余10个亿会先争取现有投资人回售。

杨欣强调,考虑到可能出现的人民币汇兑风险,旭辉对2年以内即将到期的美元债券都会做主动性的汇率对冲。“如果说未来有机会能够以更加低成本在境外拿到资金,我们会考虑提前归还现在手上已经允许进行归还的这些美元债。”不过,杨欣称由于很难找到合理的对冲手段,且成本太高,目前旭辉约有37%外汇借款没有对冲。同时,上市之后,人民币与非人民币的股息负债基本保持50:50,根据融资成本会做适当调整,主要考虑财务成本,也会综合考虑汇率对冲的成本,整体来说“保持两条腿走路”。

而在香港同时举办的发布会上,旭辉董事长林中称,旭辉未来会是5.5%左右的融资成本,这也是业内控制融资成本最好的水平。现在旭辉手上持有390亿元的现金,所以对融资的迫切性没那么大,市场不好可以不借钱,市场好了就会去借。

至于股价一路走低,林峰向《华夏时报》记者强调,旭辉上市至今,控股股东没有卖出过一股,显示出对公司基本面的强大信心。

“不走低,哪来建仓的机会?”林峰没有回避股价自6月以来一路走低的问题:“但这不是旭辉一家的问题,是整个行业受到国际市场波动的整体走低。”从财务方面来说,“股票被低估的时候,就是增持的好机会”。其同时透露,从半年度分红来看,股息回报率到了一个高度,“光是算上分红的5%就已经抵了很多债券”。

事实上,负债的攀升是规模高增长房企的常态,但如何把控好规模与负债两者的比例尤为重要。旭辉集团董事长曾向媒体透露过他的观点,他认为旭辉要保证有质量的增长,不要高负债、低利润的成长。

在业绩会上,林峰也强调,尽管无法确定“战略投资窗口”的具体时间节点,但旭辉会尽量找准市场发展的规律,“会以稳健的市场策略为主,希望稳中降杠杆”。

“具体来说,首先会加快资产周转率,这样可以释放出一些经营效率;第二,会盘活一些低效资产,加大对尾盘尾货的去化力度;第三,在新的合作伙伴当中,思考能够有一些新的合作模式;第四,投资拿地量入为出,不做超出能力范围的事情,从而守住财务杠杆;第五,加快销售回款,这些都是无息的资金。”

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