威尼斯信息中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势。

最近几年长租公寓的发展是很迅猛的,随着国家对于住房租赁市场的支持,再加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。长租公寓的市场发展是有很广阔的前景,但是盈利问题仍未解决,未来将何去何从还是一个大的问题。

威尼斯信息 1

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

长租公寓未来发展前景

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金+改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

威尼斯信息 2

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

长租公寓盈利问题

在长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着,国企、房企的大举进军,长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变,在没有充足的流动资金的情况下,2017年有很多中小公寓只能走向倒闭,究其原因,集中在盈利困难上。

目前市场上的上租公寓主要盈利点为租金差,如果企业盲目进入,在没有理清商业模式的情况下,将会花费大量的时间和现金在盈利上。另外盈利难,也受出租率制约,想要盈利整体出租率需达到95%以上,而目前平均出租率在90%以下。据记者的了解,不少开发商在做长租公寓时,财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科,目前都未有五年的发展时间。

回报率不高也是需要面对的现实。万科董事会主席郁亮的表态里可以看出端倪。据他称:“从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,就已经很满意了。未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话,我们就往这个方向走。”

随着国家政策对于长租公寓的不断推进,租房市场将向着越来越好的方向发展。长租公寓痛点和难点也会逐渐的得到改善,相信未来长租公寓将成为我们国家解决住房的主要途径,未来也会有更多的人们选择租房子来缓解自己经济上的压力。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注