米北不是神。

上周四平台发出推文《楼市逻辑已变,这是三四线最后的谢幕表演》,短短几个小时,后台留言数百条,大部分留言都很类似:

大渔老师,秦皇岛的房子紧临新建的万达广场,万达还没开业呢,是等待开业还是尽快卖呢?

环雄安的清苑如何,能买吗?

洛阳有套闲置十年的安居房,卖还是留着?

工作在北京,能否卖掉山东泰安的房子买入青岛或者济南?

请教大渔,涿州东仙坡校产房可以持有吗?

能否讲解一下烟台,几年前买了一套一直不涨,最近猛涨了一倍,现在要不要抛掉?

廊坊人,北京工作,老家两套房,都说三四线后市撑不住,要不要卖掉一套?

唐山,唐山,都不看好唐山,可房价好象还在涨,我是刚需,买还是不买?

问题基本聚焦为一个点,就是:三四五线的房子现在还敢不敢入场?要不要尽快抛售?

首先第一点,感谢大家的信任,楼事不决问米北。

第二点,米北不是神,大渔更不是,中国有六百多个市,一千六百多个县,很多地名连听都没听过,就让我判断是涨还是跌,那不是预测,是算命。

楼市是个系统性的问题,既宏观又微观。对每个关心楼市未来的人来说,掌握方法论,比得到所谓的答案更重要。

2

最近的情况很复杂,钱放到哪儿似乎都不安全。

楼市这个最大的储钱罐,好象也不是那么安全了。不是不安全了,是貌似不再继续膨胀了。

以前呢,往里扔十块钱,过段时间就会惊喜地发现变成了十二块,十三块,十五块,年景好时还能变成二十块甚至二十五块。这么好的致富方法,大家当然集体往储蓄罐里扔钱。

但现在,这个储钱罐不灵了,不但不灵,里面的钱还有可能变少,自然令人心焦。

那么,钱要取出来吗?还是换一个储钱罐?这是很多人面临的问题。

躺赚的时代已经结束,我们面临的是更实际而艰巨的问题:如何保卫手里已增值的财富,不让它再次迅速贬值。

楼市绚烂,然而烟花易冷。三四五线的房子跟着一二线也嗨了一波之后,严峻的流动性问题重新摆上了台面。

都说三四五线的房价是靠棚改和去库存撑起来的,不像一线和二线,有人口和基本面的支撑,房价更稳。

因此,很多人说,这一波大涨之后,三四五线的房子不宜长持,要尽早置换。

如何置换?一层层地往上置换,卖掉三四五线置换二线,卖掉二线置换一线,级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上,三四五线的房产是否真的该抛?

这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。

没有统一的答案。

比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市,如何比?

末落的三线重工业城市和正在崛起的五线县级市,如何比?

中国楼市没有统一的答案,但我们可以梳理出来通用的逻辑。

3

目前三四五线城市的房子,我的意见是,除了刚需之外,投资请停止买入;但如果已买,盲目抛售大可不必。

首先,三四五线的房子虽然普涨,但大部分涨幅不过50-80%,多的也不过翻了一倍,目前的价格大部分在七八千,少部分在一万多。

贵不贵?和小城市的工资收入比起来自然是贵,可是和通货膨胀、收入增长和一二线房价比起来却不能算贵。

三四五线小城这波上涨,有跟风因素,更多的原因则是洼地补涨。

货币超发多年,人们的收入也一直在上涨,房价还长期停留在四五千元,这是不合理的价值倒挂,和一线的八到十万,二线的三到五万相比,难道小城市的房子真的就只值四五千元吗?

所以三四五线这次上涨实质是房价纠偏和价值回归,但是,在上涨过程中,由于跟风和投机的因素,或多或少都会出现房价上涨过度。

不过,由于中国小城市绝大多数没有IP,缺少热点,除了个别如丹东、丽江、防城港这样自带IP和流量的城市,绝大部分并未进入投资客的法眼,小城市的投机炒作是有限的。

反而是像成都、西安、杭州、武汉、南京这一批二线网红城市,由于数量少,关注度高,又擅长自我营销,制造热点,成功煽动起了大部分投资客的热情,房价被轮番炒作,翻了一倍、两倍甚至三倍。

所以说,大潮褪去之后,哪里才是更危险的地方?到底是涨了80%的三线,还是翻了两到三倍的二线?

历史已经证明,过度炒作之后,不管是一线还是强二线,再强再有价值的城市也撑不住房价无休止的疯涨,北京上海一年多来楼市大幅回调,和近期陷入“崩盘”热议的厦门,都充分证明了这一点。

从过往的楼市经验来看,大涨之后,三四五线楼市被砸实然后横盘数年的概率很高,个别城市会步入阴跌,但不会大跌,更不会崩盘,因为投资客有限,不存在投资客大量砸盘退场的风险。和疯涨过度的二线比起来,小城市的安全系数反而更高。

退一步说,目前阶段,形势复杂多变,楼市、股市、汇市,都存在着极大的不确定性,一动不如一静。如果你卖了三四五线的房子,拿到这笔资金又准备做什么?

去赌一把股市,兑换美元,购买黄金,买大额保险,还是去币圈试试运气?你肯定说这些我都信不过,我想置换。

那请问置换哪里?去置换刚刚涨到巅峰的二线,然后吃到第一波下跌的红利?

你说那我直接买一线,请问北上深你是有宝贵的购买资质,还是有几百万的备用资金?

或者是干脆把现金放在手里,坐等贬值?

等你把这些问题都想清楚之后,你就会发现急于卖出手中房产是多么的盲目。不过,如果现阶段的你有靠谱的创业机会,我倒建议你不妨卖掉多余的房产大胆一搏,近阶段国家对实业和小微企业的扶持力度会加大。

虽然卖房创业一直是个梗,但时代和机遇已经变了,我们的思路也要跟着变。

4

再来说很多人担心的三四五线人口持续流出的问题。

一线和强二线对人口吸引力强劲不假,但高不可攀的房价已经形成了一道天然的屏障,阻止更多人进入围城的同时,还加速了围城内人员的逃离。

房价和人口,最终会在一、二、三线之间形成一个合理的纳什平衡。

也计有人会说,一线房价太高,三线机会太少,人口会更多流向房价相对低而收入相对高的二线。

我要说,这个说法在二线大涨之前是成立的,但现在,已经不成立了。

举个例子,目前郑州普遍房价一万八到两万,平均工资五千,去掉生活成本,普通人每个月能存下两千,想攒下一套房子的首付丝毫不比一线来得容易。

为了阻止人口的盲目涌入,房价已经自动设置了一道高高的屏障,最初是一线,现在是二线。在这道屏障竖起之前,一线和二线都曾有过为时不短的宝贵入场期,可惜的是,绝大多数人都漠视了。

从这个角度威尼斯赌场手机版本来说,一线和二线的高房价反而是对三四五线城市的一种保护,可以控制人口无限制的单向流动。

目前三四五线和一二线之间的人口流动是双向的,随着一二线房价的不断提升会达到一个平衡。

真正不可逆的反而是从农村到县城和三四线的人口单向流入,绝大多数年轻人从农村出来之后,就不可能再回的去了。只要城镇化进程还没有结束,三四五线城市的房价就始终还有支撑。

目前中国城镇化率为58.52%,根据联合国预估,我国的城镇化率在2050年将达到72.9%,还有很长的一段路要走。

至于房产税的问题,首先担心的应该是一二线的多套房拥有者,三四五线的房主,你的忧虑还早了点,请参看米宅今天的发文《你最担心的不应是房产税》。

5

关于三四五线的房子要不要卖,我最后重申一遍,目前阶段,一动不如一静。

不出意料,未来一年楼市将成为炼金之地,有价值支撑的城市持续坚挺,过度炒作的城市获利回吐,一年之后回头来看,这时的房价才代表一个城市的真实价值。

最后总结一下:

1、目前阶段,三四五线的房子刚需该买继续买,投资请止步!

2、已经买了的,自住的尽管踏踏实实住,小城市房子一样有支撑;

3、多余的房产,除非有资格有能力置换到经过市场检验的北上深,或环京这类明显的洼地城市,否则不建议瞎置换;

4、不妨给自己一年的观望周期,一年之后再相机而动;

5、现阶段,卖掉三四五线的房子创业也许并不是一个盲目的选择,当然前提是靠谱的创业机会;

6、小城市赚钱不易,信息渠道闭塞,更要珍惜来之不易的房产和宝贵的现金

来源:米宅北京

威尼斯赌场手机版本 1

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注