威尼斯信息就对房地产开发商说。

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在深度调控的背景下,房地产企业日子普遍不好过,于是出现了各种各样的高周转事件,虽然如此,可是我们看到的却是房地产企业却捷报频传,业绩一个比一个好看。

中原地产统计数据显示,32家已经公布销售业绩的房企,统计显示前7月,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。该机构还指出,截至7月末,房企平均完成年度销售任务的55%。虽然调控不断,但似乎业绩却保持着比较好的增长。是不是开发商们日子过得优哉游哉?

早在2001年,樊纲在出席第一届博鳌房地产论坛时,就对房地产开发商说,你们都是中国最幸福的人。多年之后,樊纲依旧保持这种看法,他说:“出个政策,就是怕房产价格涨,说明这些人活得挺好,价格现在还是‘憋着涨’,那说明活得还是不错。”“17年过去了,虽然还在调控,但是开发商还活得挺好的,证明也不错。”

其实这个理解起来不难,毕竟过去开发商拿地便宜,但是房价已经在不断上涨,那么开发商利润自然还是相当可观的。加上棚户改造的利好,房企业绩增长也就在情理之中了。但政策显现总有个滞后性,如今棚改收紧,是不是会在以后的数据中体现出来呢?

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但有一点,开发商并不可以就此高枕无忧。虽然我认为房地产依然是比较赚钱的行业,但是我们要有过苦日子的心理准备。就连任志强也表现出了前所未有的悲观,只要政策不变,政策一直收紧,那么市场就不会太好。任志强为地产商加油打气道:“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’,要放心大胆地往前走。虽然艰难,但可以前行。”

实际上,是因为市场过热才会调控,而数据一般都有滞后性,也就是说很可能调控效果会是先好后坏。所以,不能就此认为,开发商日子还很好过。好过只是相对而言,开发商要知足,还可以在保证质量基础上干好多事,而不是就此沉沦下去。

而当前的好业绩实际上是以高负债为代价的,这个开发商迟早要出来还的。近日,央行发布报告,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大;存量土地利用效率有待提高,房地产市场长效调控机制有待完善。

Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。另有数据显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止,多家房企出现违约情况。

界面新闻报道,尽管迄今为止房企境内还未发生过公募债券违约,但彭博违约风险模型显示,过去一年中四分之三房企的违约风险抬升,未来12个月中国房地产企业平均违约风险高达0.87%。

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彭博违约风险模型显示,中弘股份的违约风险在地产公司中排名居前,公司待偿还债券近29亿元,7月还有8亿元债券面临付息和回售。除了上述房企,今年以来,已经有新城控股、保利置业、富力地产、合生创展、金融街等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止。预计地产债违约风险爆发高危期也即将到来。

高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,对房企具有很大诱惑力。很好理解,负债率高是规模扩张的必然结果,然而无限扩张必然有副作用,一旦资金周慢,很容易出现断裂风险。以前开发商们为了过分追求规模化,可以说不惜一切代价举债拿地,不幸的是调控越来越严厉,终于为当年的冲动付出沉重代价。资金成本上涨,负债率持续走高。

终于,号称中国第一神盘的开发商宏立城折戟印尼超级大盘,陷入了资金危局。财联社报道称,由于在印尼的超级大盘“美加达新城”沉淀大量资金且销售不理想,曾开发中国第一神盘“花果园”的贵州宏立城集团正陷入融资困境。

安家融媒记得6-7年前,第一次听到贵州出现了如此大规模的房地产项目,感觉很吃惊,为此贵州房地产也被带火了,堪称奇迹威尼斯信息。宏立城似乎并不满足于贵州项目的成功,将目光投向了东南亚。其在印尼参与开发的美加达新城占地面积高达2200万平方米,超过贵州花果园项目数倍。然而,随着该企业的膨胀扩张,终于没有顶住压力,在印尼的大盘中折戟了。

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“印尼这个项目太大了,投入也很大,直接拖垮了宏立城。”“印尼项目已拖欠不少供应商的款项,目前宏立城资金链面临不小的风险。”“除了让员工销售理财产品,今年年初,宏立城高层还拟推行员工创收计划。不管你是做财务的,还是做人力资源的,还是做成本的,都要有创收。就是鼓励员工创业,自己开公司也好怎么都好,公司要拿这部分收入。但这个太荒唐了,公司一些职能部门人员再去接外单,公司会乱套的,员工无法理解,最后也没推行成。”

这些话都是宏立城的员工们的原话。是不是很荒唐?当一个企业荒唐到让所有人都去卖理财产品时其实就已经荒唐至极了,由此也可见,该公司压力有多大,大到已经不按常理出牌了。

宏立城老板总想通过某个大盘一跃成为全国销售规模最大的房企,然而饭要一口一口吃,如果不尊重规律也会噎死的。安家融媒认为,如果宏立城不通过卖掉一些项目来融资恐怕就真的从房地产消失了。

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房地产开发属于资金密集型行业,对资金需求较大,因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。如果市场调控继续,那么此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上,大有饮鸩止渴之势。未来还有哪些企业走向资金链断裂边缘,安家融媒会一直关注。

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