势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。

最近一段时间,租售同权刷爆了大家的朋友圈,不少的朋友们对于租售同权其实并不了解。租售同权政策的出台让更多租售房屋的人们生活有了改变,让其看到了未来的幸福生活。那么租售同权对房地产市场意味着什么?带来了更多潜在投资机会。

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租售同权研究:对房地产市场意味着什么?带来更多潜在投资机会

租售同权对房地产影响几何?

可以预见,一旦“租售同权”在某一城市全面落地,势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。首先,“租售同权”和住房租赁市场的发展,将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。

一方面,国家大力发展住房租赁市场,将显著提高住房的总体供应量。如《北京市
2017-2021年及
2017年度住宅用地供应计划》,明确未来五年内全市计划供应租赁住房
1300公顷,其中2017 年供应租赁住房 227
公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度,其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。

另一方面,“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去10余年内,房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒,根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后,将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。

对于房价而言,“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力,特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。

其次,“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展,将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面:

一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市,房租仅反映了住房居住功能的价格,并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后,租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价,将在房租上体现出来。比如,租赁房每6年一个学位,通过充分的市场交易后会有一个合理的估价,该价格将分期折算到房租上。因此,不同学区的租赁住房的房租溢价将会有差异。

二是住房自有率的下降,伴随着房租的上涨。当前,我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场,房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而,租售同权后,租房需求会增加,同时租赁住房的供给方市场集中度会上升,机构化租赁企业的出现,则会提升房企的定价权。

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租售同权研究:对房地产市场意味着什么?带来更多潜在投资机会

租售同权带来更多潜在投资机会

房地产租赁市场面临巨大的融资需求。链家研究院院长杨现领指出,租赁是一个产业链长且复杂的行业,包括开发、运营、租后管理及金融等,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节。

所以在市场化的租赁运营结构下,在运营和租后管理环节下功夫,也许会有斩获。投资者只需要购买这些机构为了融资发行的基金,就可以坐收渔利了。目前,市场上已经开放了此类基金,比如歌斐资产最新推出的地产增值运营改造基金,就是针对这一块业务的产品。

租售同权政策的出台,对于房地产市场来讲是可以缓解市场的压力,让更多的人们能缓解一下经济上的压力。租售同权实施后,不少的人们担心房租会上涨,这个问题还是要具体看日后房地产市场的发展情况,我们拭目以待吧。

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